| 住宅購入への道 2001 1年前の6月に現在の住居を主人との共同名義で購入した。はっと気が付くと、あれよあれよと1年が経過してしまった。まだ買ったのはほんの1ヶ月前では無いかと思ってしまう程だが、相変わらず日本は不景気のままであり、低金利が続いている。これは住宅購入をした人間にとってはありがたい事であるが、是非これから住宅購入を考えている人の指針として、今回書いてみたいと思います。 (◎o◎)(◎o◎)(◎o◎)(◎o◎)(◎o◎)(◎o◎)(◎o◎)(◎o◎)(◎o◎) 昨年まで家族で住んでいたのは賃貸のマンションである。家賃は7万円ちょっと。2DKであるから、これは安い方である。しかし段々娘も大きくなってきた。私の仕事の書類も増えてきた・・・と一つ一つは大したことが無い理由であったのだが、本当に具体的に住宅購入を考えてみよう！と動き始めたのが今から約2年前程である。 「別に賃貸でもいいじゃん。もう少し大きい所を借りれば・・・」 とおっしゃる方も多いかと思う。正直それも考えた。しかし、それは高すぎてとても無理だと言うことが程無く判明した。3DKの住居は大体築10年程で、14-15万円もするのだ。マンションでは駅から20分程の距離で10万円。高い。とても手が届かない・・・しかし何と購入するとなれば、ぐっと手の届くところに金額が納まってくるのだ 実は娘が生まれる1年程前から ”つみたてくん” http://www.jyukou.go.jp/tumitate/tumita10.htm という住宅金融公庫の積立型の貯金をしていたので、ある程度頭金は用意できそうだという見込みがついていたのである。その当時”つみたてくん”を選択したのは利率が良かったからだが（年1.7％）どんどん率は下がっていき、来月6月募集される”つみたてくん”の利率は何と1.05％であるという。銀行の定期預金よりは勿論良いのだが、もし今であったら”つみたてくん”をやっていたかどうかは分かりません。 新築マンションも大分見ました。新築マンションの業者の所へ行くと、一戸建てのデメリットを声高く言われ、一戸建ての業者の所へ行くと新築マンションのデメリットをあたかも当たり前のように言われました。 実際マンションの販売価格というのは、実際の建物代に営業費を30％程プラスしている為、登記したとたんに値段が下がる。3年前に販売されたマンションの価格と現在販売されているマンションの価格の程度を比べ計算しても、やはり3割以上・下がっているのが分かります。 結論として、バブル期と違いこの下がった後はまずプラス傾向へ傾くことは無いと考えた方が良さそうです。 現在の統計調査によると、特に1994年にマンション購入した人の下落幅が一番大きいのだという。これはバブルが崩壊し、土地の価格破壊が始まった、と言われた一番最初の時期にあたる。「もう土地は底値！」とそれまでの供給量の倍、9万戸が市場に出回るようになったのだが、結果土地の値段は底値ではなく、更にどんどん下がっていったというのがその原因である。購入後もマンションは定期的に管理費、駐車場代というのがかかってくる。これはこれで十分考慮に入れなくてはならないし、 ”マンションを買って、ステップアップして一戸建てを買う” という神話はどこをどう考えても現在は通用しない様な気がします。 一戸建てを購入した場合は高額な固定資産税というものを3ヶ月に一回支払わなくてはならない。合計すると年10万円位になるからこれはこれで結構馬鹿にはならない。購入の際も新築であった場合、水道線引き込み料やカーテンレール、アンテナなどなど、一つ一つは10万円単位ではあってもはっと気が付くと購入金額に100万円プラス200万円といった事も少なくない。しかし初期費用が多少かかっても、最終的な資産価値と言う意味で考えると同じ金額を出した場合新築よりも中古の方が方があるのではないかと思いました。 しかしマンションを購入しても、一戸建てを購入しても予想外にかかる物がある。火災保険、地震保険、保証料、仲介手数料などがそれにあたる。火災保険が15万円位、地震保険には入らなかったので金額が分からないが、保証料は40万円程度であったと思う。この保証料はこのローンの債務者が死んでしまった時に、返さなくて良いという物であり、ある意味高額ではあるが、ありがたい保険である。（私の場合は旦那が債務者である為、ローン中に旦那が亡くなった場合はローンの返済義務は無くなる） 結局1年前に購入したのは築1年の公庫の中古物件である。理由は色々ある。前記した初期費用を前の住人が既に支払ってしまってくれていること、及びまだ綺麗なのでリフォーム無しで住める事、公庫物件である為、通常よりもかなりしっかりとした作りになっている事、使用しなかったが公庫の固定金利が使える事、イサイズの、”物件下見チェックシート”というのがありますがhttp://www.isize.com/house/これにも”公庫物件で有ればチェックは不要”という記載が多いのに気が付く。しかも建物は10年保証。シロアリ駆除工事済みとなっていた。これは頂だ！と買ったのが一年前の事です。 総合して計算すると新築の一戸建てを買うよりも、1000万円近く安く済んだことになりました。 仮に水回りを含むリフォームを行った場合、300万円程度かかるとのこと。これでは中古物件をわざわざ選んだメリットが無くなってきます。”リフォーム無しで住める中古”というのはかなり狙い目ではないでしょうか 月々の支払い金額はマンションに住んでいた頃よりも安い。変動金利である為半年に一度金額の見直しがあるが、前回の2001/1月の見直しではゼロ金利が解除されたり、景気が戻ったというニュースが流れた為、若干金額が上がった。が、次回6月の見直しでは下がるだろうと予想している。またしてもゼロ金利に戻った訳であるし、軒並み金利は下がっている。 現在の定期預金の利率は年0.05％！恐ろしい状態である。銀行に行き、「定期でお願いします」と言っても「やめといた方がいいですよ」と断られてしまう状態だ。しかし住宅ローンを抱えている身としてはこういった状況はありがたいことこの上ない。金利が低いうちに、どんんどん繰り上げ返済して返し、期間を短縮してしまえば良いのだから。 繰り上げ返済には二種類あるが、普通は期間短縮型の方を選択する事が多いようだ。今年の1月に100万円程繰り上げ返済したが、その金額で、ほぼ1年半程の期間短縮を行うことが出来た。具体的に例を上げると、 例 2000万円借り入れをし、100万円繰り上げ返済をした場合、 利率は1.98、35年ローンにて計算 1年後に100万円繰り上げ返済 → 約188万円（2年4ヶ月以上短縮） 10年後に100万円 約155万円（2年短縮） 30万円以上お得！ 繰り上げ返済の手続きは銀行によるようだが、手数料として5000円ほど取られてしまう事があるので注意が必要である。しかし期間短縮分の保証料が返って来る為、マイナスばかりでは無い。 (◎o◎)(◎o◎)(◎o◎)(◎o◎)(◎o◎)(◎o◎)(◎o◎)(◎o◎)(◎o◎) 最後に住宅減税の話を。 私が購入したのは、1年前であるので、15年間、ローンの残高に応じて1％、0.75％、0.5％の金額が”所得税”から特別に戻ってというものです。実際3月に確定申告を行い、4月の末には所得税が丸々返ってきました。現時点でも住宅減税は行われていますが、7月からは又新たな住宅減税案が決定されています。 http://www.ofuco-c.co.jp/genzei/seido.html 6月まで 2001年6月30日 減税期間 10年間 最高減税額 580万円 以後7月から 住宅減税 （２年間の時限立法） 対象者 2001年7月〜2003年12月末入居 減税期間 10年間 最高減税額 500万円 年末残高 5000万円以下 控除 (◎o◎)(◎o◎)(◎o◎)(◎o◎)(◎o◎)(◎o◎)(◎o◎)(◎o◎)(◎o◎) ”不動産会社とのつき合いは不動産を購入してからも続く”購入の際に不動産会社の人から言われた言葉です。購入の際、販売側の不動産業者に大変にお世話になったので（そちらの方には仲介手数料を支払っては居ない）ささやかなお礼としてお中元を送ったのですが、後日その方からお礼状が届き、何と売り方、買い方両方からお中元を頂いたとのこと。お礼状には 「自分の手術などが重なり、取引が一時ストップする様な事がありましたのに、双方に満足して頂き、本当にありがとうございました。又ご縁がありましたら・・・」 と書かれ結ばれていました。双方が満足する取引。不動産会社の人は「不動産を買える人」「買う意志がある人」にはどんな相談にものってくれます。「うちはまだまだ・・・」と思われた方も是非最初は信頼のおける不動産会社探しからしてみて下さい。見るだけでも将来の購入の為の勉強になります。 (◎o◎)(◎o◎)(◎o◎)(◎o◎)(◎o◎)(◎o◎)(◎o◎)(◎o◎)(◎o◎) どうも今回はお金の話ばかりになってしまいましたが・・・ これを読んで”よし是非住宅購入にチャレンジ！”と思われた方が一人でもいらっしゃれば幸いです。 次回のテーマは”スパム”です。是非ご期待を！ |